重庆观音桥，云鼎阳光附近。
一纸拆迁补偿公告，格外引人注目。
斑驳的外墙上，张贴的一排，
正是两江新区蜀都中学二支路道路工程（三期征收项目）征收补偿方案征求意见公告。
新一轮拆迁计划，正在落地。
我注意到，这次征收的范围为蚂蝗梁16号1单元～4单元，征收的房屋建筑面积约为5600平米。
从区位来看，征收的小区紧邻喵儿石创艺特区和李家坪立交。
站在这里，给我最直观的感受是：城市割裂感极强！
老建筑与现代建筑交织，抬头望去，不远处就是重庆顶级豪宅，香港置地启元。
新老观音桥，在这里温柔切割。
身旁，车辆匆匆驶过，强烈的视觉冲击感。
时代，又将翻篇…
关于重庆两江新区新一轮拆迁，
被征收房屋货币补偿的金额，参考类似房地产的市场评估价格确定，以此进行分类补偿。
目前，住宅预评估单价如下：
1、建筑年代2000年，成套，划拨用地，单价13600元/㎡；
2、80年代及以前，成套，划拨用地，单价13300元/㎡；
3、80年代及以前，非成套，划拨用地，单价13100元/㎡。
当然，这只是预评估价，
最终的补偿价格以分户评估报告为准。
新一轮拆迁。
根据计划，“十五五”期间，两江新区将要：
推进24个片区的城市更新，开展29个重点片区老旧小区改造，实施9个城中村改造+8个整治提升项目。
参考铭腾机构的相关梳理，我们直接划重点：
最重磅的拆迁项目，是长安三工厂片区。
总占地面积约1950亩，投资金额约208亿，
它的拟拆迁面积，更是达到了惊人的46万方。
拆迁价格也是重庆第一梯队。
我从整体规划图中看到，拆除的建筑主要分布在：
富强小区、江北中天信息技术学校、黎明社区、长安厂房、勤俭二村、长安村、红土地老街、劳动一村、劳动二村、鲤鱼池四村…
根据规划，项目整体拟建成时间是2027年。
3月31日，重庆楼市今年的第一场土拍，就发生在这个区域。
最终，举牌了136轮，成交楼面价13916元/㎡，溢价率28.85%，它大概率是今年重庆的“地王”。
除此之外，还有：长安四分厂旧城改造项目。
它的拆迁力度也不小，拟拆除建筑约19万方。
未来，这里将打造为西部数字科创总部产业园、数字总部创新示范基地，聚焦数字经济产业。
郭家沱望江片区城市更新项目，拟拆除建筑约23万方。
未来，这里将聚焦军工文化特色，对工业遗产、文物建筑等进行修缮保护，同时实施生态修复和老旧小区改造，打造集生活服务、健康养老等功能于一体的高品质社区。
项目总投资约113亿元，目前处于续建阶段。
宝桐二路项目，拟拆除约9万方。
目前，所在板块以工业厂房、国有办公用房和商业用房为主，计划通过拆旧建新，新建集住宅、社区商业及公寓于一体的复合社区。
项目占地面积约15万平方米，总投资约10亿元。
龙山华渝片区旧城改造项目，位于冉家坝，拟拆除面积约15万方。
这个项目现状为工业厂房，计划通过旧城改造打造为集高品质住宅、商业和教育于一体的全龄化、高端化生活体验与休闲区。
项目占地面积约17.38公顷，总投资约25亿元，目前处于开工阶段。
叶水坊项目的拆迁也将启动，整体拆除面积超17万方。
未来，将打造为集高品质住宅、商业、教育等功能于一体的现代化社区。
项目目前处于前期筹备阶段，拆迁工作预计将在近期启动。
还有，宝圣湖街道厂区的旧城改造项目，拟拆除建筑约2万方；
仁睦片区改造单元项目，拟拆除建筑约8万方；
大石坝肥皂厂片区旧城改造项目，拟拆除约7.5万方等。
中心城区“豪宅化”。
城市更新加速，核心区域价值重估38号文实施后，
城市更新成为存量盘活核心路径，城中村改造、老旧小区升级快速推进。
最近，楼市发生的最“诡异”现象：
上海：老破小3天售罄，价格涨20%+。
深圳：二手房均价重返6.2万，单日签约创近5年新高。
很显然，城市核心区通过城市更新释放稀缺土地资源，
进一步加剧核心区域供需紧张，带动了房价上涨。
这个趋势，在如今的重庆，也愈演愈烈。
过去很长一段时间内，重庆房价并没有太强烈的梯度感。
如何理解？
核心商圈房价与拓展新区房价的价差并不大，可能也就小几千的差距。
这个现象，让很外地人看来，“不正常”。
尤其在核心平原城市，一环、二环、三环，每一环的房价价差都很突显。
而现在的重庆房价，呈现很明显的梯度分化。
我个人直观感受，重庆城市中心加速“豪宅化”。
核心区，万元地价、房价“3”字头、123平米新规好房总价300W+…这些都成了新常态。
数据显示，3月重庆中心城区商品住宅成交均价为13344元/㎡。
均价第一梯度，房价成交最高的top5组团分别是：观音桥、新牌坊、江北嘴、大石坝、照母山五大板块。
乍眼一看，清一色都在两江。
而且，各大板块房价都有不同程度的上涨。
我们细分来看，新牌坊与照母山上涨幅度最大；
其次，是江北嘴和大石坝，价格均上涨7%；
观音桥组团均价上涨3%，目前在售新房，观宸、建发望江云启都已跻身“3万元俱乐部”。
分化时代——
在刚刚过去的一个月，重庆主城住宅成交超3000套，认购量大涨64%。
不过，需要放弃幻想。
房价反弹并非全面普涨，
而是呈现 “核心领跑、强弱分化”的鲜明特征。
那些人口、产业、资源集聚的核心城市+极核地段，
房产的稀缺性才会进一步提升。
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